Binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) zijn de appartementseigenaren gezamenlijk verantwoordelijk voor het gebouw. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Het onderhoud van de privégedeelten (vaak de appartementen) is de verantwoordelijkheid van de eigenaars.
Akte van splitsing
In de akte van splitsing staat opgenomen welke onderdelen van het gebouw door de VvE moeten worden onderhouden en welk orgaan daarover mag beslissen. Vaak is dat voor klein onderhoud het bestuur. Voor groot onderhoud moet toestemming zijn gegeven door de Vergadering van Eigenaars (vaak de jaarlijkse ALV). Ook staat in de akte van splitsing opgenomen wie voor welk onderhoud betaalt.
Stappen tot uitvoeren onderhoud
Stel dat het bestuur van de VvE wil dat de leidingen in het gebouw worden vervangen. Welke stappen moeten dan worden genomen?
- Stap 1: eerst moet worden vastgesteld of alle leidingen wel gemeenschappelijke zaken zijn of dat deze mogelijk ook (gedeeltelijk) privézaken zijn. Als ze privézaken zijn, is de VvE niet bevoegd om daarover te beslissen en is een andersluidend besluit nietig;
- Stap 2: als de leidingen gemeenschappelijk zijn, zal waarschijnlijk de ALV moeten beslissen tot vervanging. Dit kan eventueel via een meerjarenonderhoudsplan. Dit moet dan op de juiste wijze worden geagendeerd en uitgeroepen;
- Stap 3: de ALV neemt het besluit tot dit onderhoud. In de akte van splitsing staat opgenomen welke meerderheid hiervoor is vereist;
- Stap 4: binnen een maand na redelijke kennisname van het besluit op de ALV kan een belanghebbende vernietiging vragen van het besluit bij de kantonrechter. Vaak wordt daarom eerst een maand gewacht nadat de notulen binnen de VvE zijn verspreid of wordt eerst de uitkomst van die procedure afgewacht;
- Stap 5: uitvoering van het besluit door het bestuur. Er wordt opdracht gegeven aan de aannemer om de werkzaamheden uit te voeren. De appartementseigenaar moet alle redelijke medewerking verlenen (toestemming binnentreden én ter beschikking stellen appartement) om dit uit te kunnen voeren. Indien de appartementseigenaar dat weigert, kan de kantonrechter om vervangende machtiging worden gevraagd;
- Stap 6: de kosten van de werkzaamheden worden doorbelast conform de akte van splitsing. Vaak vindt dit plaats door verrekening met het opgebouwde reservefonds of een eenmalige extra bijdrage. Indien de appartementseigenaar weigert te betalen, kan via een incassoprocedure bij de (kanton)rechter dit bedrag worden gevorderd.
Bij al deze stappen is het verstandig om dit goed uit te werken ter voorkoming van conflicten. Loopt u als VvE toch ergens tegenaan, dan kunnen onze specialisten appartementsrecht u verder helpen. Neem in dat geval contact met ons op via vastgoed@vangelderadvocaten.nl of telefonisch via 088-8840840. Ook hebben wij speciale VvE-pakketten zodat u altijd korte lijntjes heeft met onze advocaten en vooraf weet waar u aan toe bent.
