Contractenrecht

Als verhuurder wil je soms weer kunnen beschikken over je eigen pand, om welke reden dan ook. In de praktijk blijkt dit echter niet altijd zo eenvoudig te zijn. Zeker niet als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Welke mogelijkheden biedt de wet om van de huurder af te komen?

1. Eindigen van rechtswege bij bepaalde tijd. In huurovereenkomsten wordt vaak een bepaalde tijd opgenomen voor de eerste periode. De wet regelt dat in beginsel de huurovereenkomst eindigt na afloop van die termijn. Wel moet dan voldaan zijn aan alle eisen en kan bijvoorbeeld de bepaalde tijd niet te lang zijn. Ook moet soms worden aangekondigd dat niet wordt verlengd na afloop van die termijn. Welke eisen ter zake gelden, is afhankelijk van het soort pand dat wordt verhuurd.
2. Opzeggen. Als de huurovereenkomst langer duurt, zal vaak een opzegmogelijkheid staan opgenomen in de huurovereenkomst. Bij huurovereenkomsten voor woningen en openbare bedrijfsruimtes (zoals restaurants of winkels) geldt dwingend op grond van de wet dat sprake moet zijn van een bepaalde grond (reden). Dit betekent dat je bijvoorbeeld niet kan opzeggen omdat je het pand wil verkopen zonder huurder. Daarnaast zal de verhuurder zich aan de opzegtermijn in de huurovereenkomst en andere termijnen uit de wet moeten houden.
3. Ontbinding is een andere mogelijkheid. Die mogelijkheid bestaat zodra de huurder een van zijn verplichtingen niet nakomt. Eis is dan wel dat deze tekortkoming zodanig ernstig is dat het daarom gerechtvaardigd is om de huurovereenkomst te beëindigen. De meest voorkomende tekortkoming is als de huurder zijn huur niet betaalt. In dat geval is de basisregel uit de rechtspraak dat minimaal sprake moet zijn van drie maanden huurachterstand. Echter zijn ook andere tekortkomingen denkbaar, zoals het achterstallig onderhoud dat de huurder zou verrichten, het niet verstrekken van een bankgarantie of het onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder.
4. Wederzijds goedvinden is de laatste en meest ruime mogelijkheid. Dit betekent dat je samen met de huurder een deal sluit onder welke voorwaarden en op welke termijn de huurder het pand verlaat. In de praktijk zie je vaak dat in ruil voor een dergelijke afspraak de verhuurder bereid is dat de huurder de laatste termijnen zonder huurbetaling uitzit.

Gerechtelijke procedure onvermijdelijk?

De huurder kent in Nederland veel bescherming. In feite komt het er meestal op neer dat als de huurder zich niet neerlegt bij bovengenoemde opties, procederen onvermijdelijk is. Immers, al heb je als verhuurder terecht de huurovereenkomst opgezegd of ontruiming bevolen, dan nog geldt dat je altijd een uitspraak van de rechter nodig hebt om de huurder er daadwerkelijk uit te zetten en om bijvoorbeeld de sloten te mogen vervangen. Om die kans zo groot mogelijk te maken, is het van belang dat de brief waarin de aankondiging van beëindiging staat opgenomen zo goed mogelijk onderbouwd is.

Omdat een bodemprocedure lang duurt (circa anderhalf jaar), kiezen de meeste verhuurders ervoor om via een kort geding de ontruiming af te dwingen. Dit is een spoedprocedure waarin de rechter een voorlopige uitspraak doet dat de huurder moet vertrekken.

Wilt u graag de huurovereenkomst met uw huurder beëindigen en komt u er niet samen uit? Neem in dat geval contact op met onze sectie vastgoedrecht via vastgoed@vangelderadvocaten.nl of telefonisch via 088-8840840.