Als je een pand koopt, moet dat voldoen aan de eisen zoals je mocht verwachten. Je mag er bijvoorbeeld normaal gesproken vanuit gaan dat de kranen werken en de fundering in orde is. Maar wat nu als je er na een poos achter komt dat er zich een rottende kelder onder het pand bevindt of je last hebt van enorme lekkages? Hoe beoordeel je of de verkoper aansprakelijk kunt stellen en welke juridische mogelijkheden bestaan er dan?
Relevante factoren
Bij de beoordeling wat een koper mocht verwachten, spelen de mededelings- en onderzoekspicht een belangrijke rol. Op de verkoper rust de plicht om gebreken die belastend zijn voor de koper, mede te delen aan de koper. Op de koper rust de verplichting om onderzoek te doen naar de eigenschappen van de onroerende zaak.
Deze plichten worden ingevuld door de omstandigheden van het geval aan de hand van onder andere de volgende factoren:
- Aard van de zaak. Gaat het om een bestaande bouw of nieuwbouw?
- Mededelingen verkoper. Welke stukken heeft verkoper toegestuurd en wat is er verteld tijdens de bezichtiging?
- Hoedanigheid van de partijen. Zijn koper en verkoper professionele partijen of niet? Van een deskundige koper of verkoper mag meer worden verwacht.
- Zichtbaarheid van het gebrek. Gaat het om zichtbare of onzichtbare gebreken? Als er een scheur zichtbaar is, mag van koper worden verwacht dat daar vragen over worden gesteld.
Mogelijkheden bij non-conformiteit
Wat nu als er sprake is van een gebrek? Welke acties kunnen dan worden ondernomen? Er zijn verschillende opties mogelijk bij non-conformiteit.
- nakoming van de koopovereenkomst, waarbij de koper van de verkoper eist dat het gebrek in de onroerende zaak wordt hersteld op kosten van de verkoper. Meestal moet dit eerst worden gevorderd voordat tot de volgende opties kan worden overgegaan.
- Beëindigen van de koopovereenkomst door juridische ontbinding of vernietiging bij dwaling. Dit betekent dat je de koopovereenkomst helemaal of gedeeltelijk beëindigt en moet worden teruggedraaid. Indien dit terecht wordt ingeroepen, zal bijvoorbeeld (een deel van) de koopsom terug moeten worden betaald en het pand worden terug geleverd via de notaris. Dit levert vaak ‘gedoe’ op omdat er voor de koper doorgaans een hypotheek is gevestigd op het pand en de oude hypotheek van de verkoper er al af is gehaald.
- Aansprakelijk stellen verkoper voor boetes en/of schadevergoeding. Vaak staan er hoge boetes opgenomen in de koopovereenkomst tot wel 10% van de koopprijs. Ook kan men schadevergoeding vorderen voor daadwerkelijke schade (denk aan reparatiekosten van lekkages).
Of een gebrek voor rekening van koper of verkoper komt en welke mogelijkheden dan het beste passen, zal onder andere afhangen van de koopovereenkomst en andere relevante omstandigheden.
Wij helpen u graag verder
Wordt u geconfronteerd met een koper die zich beroept op non-conformiteit of heeft u zelf een onroerende zaak gekocht die niet zou beantwoorden aan de koopovereenkomst en heeft u juridische bijstand nodig? Neem contact op met onze vastgoedsectie via vastgoed@vangelderadvocaten.nl of telefonisch via 088-8840840.
