In grote fabriekshallen, maar ook in andere bedrijfsruimtes zoals operatiekamers, ontstaat er vaak discussie over wat wel en niet tot het gebouw hoort. Vaak gaat dit over kostbare installaties of machines. Dit komt vaak omdat de eigenaar van het pand een andere partij is dan degene die de machines erin heeft geplaatst of omdat sprake is van eigendomsvoorbehoud. Als er dan sprake is van een faillissement zal de curator, pandhouder of hypotheekhouder snel stellen dat de machines aan hen toebehoren.
Wanneer is sprake van natrekking?
Natrekking is een juridisch begrip dat niet in de wet voorkomt. Natrekking betekent dat iemand automatisch eigenaar wordt van zaken die zich op zijn grond bevinden of van bestanddelen van zijn zaak.
1. Natrekking door de grond
De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van alle gebouwen en werken die duurzaam verenigd zijn, tenzij die bestanddeel uitmaken van een andere onroerende zaak. Of iets technisch verplaatsbaar is doet dan niet ter zake.
Voorbeeld 1: iemand plaatst een portacabin op de grond van een ander met het kenmerk dat die daar lang blijft staan. Dit kenmerk kan dan bijvoorbeeld blijken uit het feit dat leidingen worden aangesloten en een deuropening wordt gemaakt naar het bestaande gebouw.
Voorbeeld 2: een kelder van de buurman steekt iets verder uit onder jouw huis. Omdat die kelder alleen vanuit het huis van de buurman kan worden bereikt, vormt die ondanks de eigendom van de grond toch eigendom van de buurman. Dit is de uitzondering in de tenzij-bepaling.
2. Bestanddeelvorming
De wet bepaalt dat de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar is van alles wat bestanddeel daarvan is. In ieder geval is volgens de wet alles wat niet zonder schade van betekenis kan worden verwijderd bestanddeel. Dit wordt vaak ‘aard- en nagelvast’ genoemd. Is dat niet het geval, dan is iets ook bestanddeel als dat volgens de verkeersopvatting onderdeel is van een zaak. Vragen kunnen daarbij zijn: 1) zijn het pand en de zaak constructief op elkaar afgestemd? 2) is het pand incompleet zonder de machine? Etc.
Voorbeeld 3: de eigenaar van de fiets wordt ook eigenaar van de fietsband. Immers een fiets is naar verkeersopvattingen niet compleet zonder fietsband want dan is de fiets niet te gebruiken.
Voorbeeld 4: een installatie kan alleen uit het gebouw worden gehaald als het gebouw eerst wordt gesloopt. Duidelijk is dat dit zodanige schade van betekenis is, dat de installatie bestanddeel is van het gebouw.
Toepassing in de praktijk
Maar hoe zit het nu met machines? De rechtspraak laat daar verschillende uitspraken over zien waarbij het ook nog afhangt of de vordering is gebaseerd op natrekking of bestanddeelvorming. Bij bestanddeelvorming is de toets namelijk strenger dan bij natrekking door de grond. Dit komt omdat natrekking door de grond ook indirect mogelijk is via andere gebouwen of werken.
Het komt in de praktijk daarom vaak aan op de feiten die eraan ten grondslag liggen. Stel dat de machine wordt verkocht aan een derde. Wat is daar dan voor nodig om dit uit te voeren? Heeft het gebouw dan nog een functie? Hoeveel kosten brengt dit met zich mee ten opzichte van de machine/het gebouw? Is het gebouw gelijk met de machine gebouwd of is de machine er later in geplaatst? Stel dat het pand wordt verkocht aan een derde. Zou de koper dan verwachten dat dit inclusief of exclusief machine is?
Als de vraag dan is beantwoord wie het eigendom heeft, kan worden vastgesteld wie de machines mag verkopen (executeren via veiling) en/of recht heeft op de opbrengst. Constructies als eigendomsvoorbehoud, pandrecht, hypotheekrecht en opstalrechten zijn hierbij denkbaar.
Heeft u juridische hulp nodig van een van onze advocaten? Van Gelder Advocaten heeft jarenlange ervaring op zowel het gebied van vastgoed en ondernemingsrecht. Deze combinatie maakt dat Van Gelder Advocaten u goed kan adviseren en bijstaan over de vraag wie het eigendom heeft van de machines én wie recht heeft op de opbrengst. Wij helpen u graag verder en neem daarom vandaag nog contact op per e-mail (vastgoed@vangelderadvocaten.nl) of telefonisch: 088 – 8840840.
